La suba de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, que se fijaron cerca del 7%, sumada a la escasez de oferta en el mercado inmobiliario, genera un fenómeno que se retroalimenta y predice nuevas alzas, lo que pronostica un mal clima para propietarios y futuros compradores de viviendas en Estados Unidos.
La tasa promedio de una hipoteca fija a 30 años llegó a un valor del 6.95% durante la primera semana de julio, lo que implicó un aumento inusual respecto al cierre de junio que estuvo en 6.86%. Las hipotecas fijas a 15 años, por su parte, también registraron un alza y llegaron al 6.25% dejando atrás los 6.16% con que cerraron el mes de junio.
Esos datos reseñados en un informe del mercado hipotecario primario desarrollado recientemente por Freddie Mac, y destacado por el diario La Opinión, plantean interrogantes en torno a la evolución del mercado inmobiliario para el resto de 2024.
Según ese medio, “muchos especialistas concuerdan que este año las tasas hipotecarias se mantendrán altas, lo que no es un buen signo para el mercado inmobiliario que ya de por sí está luchando además con la falta de inventario, un factor que también ha provocado la subida de los precios en los últimos años”.
Un informe de Bloomberg sitúa la suba de las tasas por encima de las cifras registradas por Freddie Mac, destacando que llegaron a tocar el 7,03% en la semana que finalizó el 28 de junio, a lo que el sitio de finanzas suma el dato de la Asociación de la Banca Hipotecaria (MBA, por sus siglas en inglés), que también señaló que la hipoteca de tasa variable a cinco años subió 9 puntos básicos hasta un máximo de tres semanas del 6,38%.
Evidentemente el impacto de la suba se sintió fuertemente en el mercado ya que según los analistas las solicitudes de hipotecas para comprar una vivienda cayeron un 3,3%, el primer descenso desde finales de mayo.
“La caída indica que los potenciales compradores de viviendas siguen siendo sensibles a los cambios en los costos de los préstamos y sugiere un camino lleno de baches hacia una recuperación más duradera del mercado inmobiliario”, destacan desde la web de finanzas. En esa línea, según destacan, el índice general de solicitudes de la MBA, que incluye las de compra y refinanciación de viviendas, cayó un 2,6%.
Los economistas de Bank of America Michael Gapen y Jeseo Park pronostican que, si las condiciones actuales se mantienen el mercado inmobiliario podría seguir “estancado” hasta el 2026, los motivos son claros: con tasas hipotecarias del 7% muchos propietarios no venden y los futuros compradores también se alejan del mercado inmobiliario.
Por qué suben las tasas en EE.UU.
En torno a los motivos del aumento las tasas se ven afectadas por varios factores entre los que los determinantes son la política monetaria y las tasas de interés de la Reserva Federal (Fed). Lo que sucede con la tasa de referencia de la Fed es clave para los consumidores, pues es una suerte de barómetro que mueve el resto de las tasas, desde las de las tarjetas de crédito hasta las de las hipotecas
La Reserva Federal ajusta las tasas de interés para controlar la inflación y estimular o enfriar la economía. Cuando la Fed sube las tasas, las tasas hipotecarias también tienden a aumentar. Actualmente las tasas de interés de referencia de la FED se encuentran en su nivel más alto en dos décadas.
Además, las tasas hipotecarias suelen seguir la inflación. Si la inflación aumenta, las tasas también tienden a subir. “La inflación ha cedido de forma sustancial (…) pero sigue demasiado alta”, expresó al respecto el jefe de la Fed, Jerome Powell, en conferencia de prensa después del anuncio sobre la tasa de interés de junio.
Powell reconoció que las tasas altas suponen un duro golpe para los consumidores, especialmente a quienes les cuesta comprar cosas esenciales como los alimentos y cumplir con pagos clave como los del alquiler y la hipoteca. Pero recordó que el objetivo del banco es lograr la estabilidad de los precios y del mercado laboral y, por eso, la decisión de mantener sin cambios la tasa de interés de referencia.
Un reciente informe de la consultora económica The Kobesissi Letter, senala que los precios de las viviendas en Estados Unidos están sobrevalorados en un 20% en base a alquileres y en un 26% en base a propietarios. Estas métricas de valoración han aumentado al menos cuatro veces en solo cuatro años.
Según el reporte, la situación se hace más dramática por el hecho de que el ingreso anual necesario para comprar una vivienda de valor medio ahora excede el ingreso familiar medio en un récord de 40.000 dólares, lo que marca un nivel extremo de falta de asequibilidad en el mercado inmobiliario de EE. UU.
“Al mismo tiempo, el ingreso anual necesario para comprar una vivienda de valor medio excede el ingreso familiar medio en un récord de 40.000 dólares. El mercado inmobiliario de EE. UU. es extremadamente inaccesible”, concluyen.
LA NACION