El Gobierno está trabajando en importantes modificaciones que impactarán en el mercado inmobiliario. Los cambios incluyen el fin de la colegiación obligatoria para corredores y la apertura del sector a nuevos actores. Según fuentes oficiales, el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado está puliendo el decreto que verá la luz en las próximas semanas.
El presidente Javier Milei y el ministro Federico Sturzenegger mantuvieron reuniones en la Casa Rosada y en la sede del Ministerio para avanzar en la iniciativa. El plan contempla la coexistencia de los colegios profesionales con una nueva modalidad que permitiría a agentes operar sin necesidad de matriculación obligatoria, aunque con algún tipo de certificación y mediante cursos de capacitación correspondientes.
La medida apunta a reducir costos y ampliar la competencia en un sector donde las plataformas digitales y agentes independientes ganaron terreno en los últimos años. Desde el Gobierno destacan que esta reforma se enmarca dentro de una estrategia más amplia, que ya incluyó la eliminación del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) y del Impuesto de Sellos en la compra de la primera vivienda en CABA.
Debate en el sector inmobiliario: opiniones dispares
El debate en el sector inmobiliario muestra posturas divididas. Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina, consideró que la colegiación obligatoria dejó de ser funcional al mercado y que los colegios profesionales deberían enfocarse en ofrecer beneficios reales en lugar de imponer afiliaciones.
En la misma línea, Mariano García Malbrán, titular de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI), sostuvo que la eliminación de trámites burocráticos y costos fortalecería la actividad y replicaría el impacto positivo que tuvo la derogación de la Ley de Alquileres.
Por el contrario, Josefina Pantano, presidenta de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), defendió el actual sistema de matriculación y alertó sobre el riesgo de una desregulación que podría afectar la seguridad jurídica y la transparencia en las operaciones. Destacó que Argentina se encuentra entre los países con mayor profesionalización del sector en América Latina y que los colegios garantizan igualdad de condiciones para los corredores.
Alejandro Moretti, miembro del Colegio Inmobiliario porteño, expresó incertidumbre sobre el alcance de las modificaciones y planteó dudas sobre la necesidad de cambios en un contexto de recuperación de la actividad. Según su visión, el mercado experimenta un incremento en las operaciones luego de varios años de crisis, por lo que considera que una reforma de este tipo podría generar incertidumbre entre los actores del sector.
Las reformas que quiere implementar el Gobierno
El Ministerio está puliendo detalles para avanzar con los siguientes cambios, los cuales redefinirán profundamente al sector:
- Eliminación de la matrícula obligatoria y del requisito de título universitario para ejercer, promoviendo un sistema de certificación flexible basado en experiencia y formación específica.
- Fin del rol sancionador de los Colegios Profesionales, transfiriendo la regulación del sector a la Justicia Ordinaria.
- Eliminación de las restricciones geográficas para operar en diferentes jurisdicciones, adecuándose a la digitalización del mercado inmobiliario.
- Derogación de sanciones por ejercicio sin matrícula, permitiendo que el mercado se regule por competencia y elección del consumidor.
- Eliminación de aranceles mínimos y honorarios fijos, permitiendo que los precios se determinen libremente entre consumidores y agentes.
Mayor competencia y qué puede pasar con los precios
Jorge Amoreo Casotti, CEO de la proptech PINT (Propiedades Inteligentes), opinó que la regulación vigente distorsionó el mercado inmobiliario, otorgando un poder excesivo a los Colegios Profesionales, lo que limita la competencia y encarece el acceso a la actividad. Antes de la Ley 20.266, sancionada en 1973, el sector funcionaba con mayor dinamismo, basado en la capacidad y reputación de los agentes más que en requisitos burocráticos. La posterior modificación de 1999 consolidó un esquema corporativo que restringió aún más el ingreso a la actividad.
Amoreo Casotti sostuvo que permitir la existencia de los Colegios Profesionales sin otorgarles un monopolio sobre la intermediación inmobiliaria fomentaría un mercado más competitivo y eficiente. Propuso eliminar la obligatoriedad de la colegiación y permitir que agentes no matriculados operen legalmente, lo que obligaría a los Colegios a atraer a los profesionales mediante beneficios concretos en lugar de la afiliación forzada.
«En otros países donde se aplicaron reformas similares, como Singapur y Nueva Zelanda, la liberalización generó mayor oferta, mejor calidad de servicio y precios más competitivos«, añadió.
Sobre los valores de venta y alquileres, Iván Ginevra puntualizó que, en caso de promulgarse esta reforma, los precios podrían mejorar debido a una mayor competencia entre inmobiliarias. «Habrá mejor calidad de servicios y mejores precios, ya que se generará una competencia más abierta en el sector», señaló.
El DNU llega en un momento de recuperación del sector, con más de 54.000 escrituras registradas en CABA durante 2024, lo que revirtió la tendencia negativa. En varios barrios como Núñez, Villa Ortúzar, Colegiales y Chacarita, los precios aumentaron hasta un 10 por ciento.
García Malbrán concluyó que una mayor competencia en el mercado generará un equilibrio de valores y evitará una burbuja inmobiliaria. Destacó que «los precios de compra venta no deberían sobrevalorarse en un contexto donde ya se concretan 1.000 operaciones mediante créditos hipotecarios. Además, señaló que la capacitación será clave para la evolución del sector».